Quỹ bảo trì chung cư kéo dài bàn giao, cư dân chịu rủi ro gì?

Quỹ bảo trì chung cư kéo dài bàn giao, cư dân chịu rủi ro gì?

Quỹ bảo trì nhiều năm chưa bàn giao dứt điểm

Kinh phí bảo trì chung cư không đơn thuần là một khoản tiền được thu khi mua nhà. Đây là nguồn tài chính dành cho việc bảo dưỡng, sửa chữa những phần sở hữu chung của tòa nhà, từ thang máy, hệ thống điện, máy bơm đến các thiết bị phòng cháy chữa cháy.

Câu chuyện tại Chung cư Hateco Apollo Xuân Phương, Hà Nội đang cho thấy những hệ quả có thể phát sinh khi quá trình bàn giao khoản kinh phí này kéo dài.

Theo Báo Phụ nữ Việt Nam, Chung cư Hateco Apollo do Công ty Cổ phần Tập đoàn Hateco làm chủ đầu tư, có tổng vốn gần 3.500 tỷ đồng, diện tích khoảng 34.000 m² với khoảng 1.300 căn hộ cùng các hạng mục thương mại, văn phòng và dịch vụ. Dự án được bàn giao từ quý IV/2018.

Thư ký chung cư Mulberry Lane giả mạo hồ sơ rút tiền, bị khởi tố vì tham ô

Những ngày gần đây, một số cư dân treo băng rôn yêu cầu làm rõ việc thu chi và bàn giao kinh phí bảo trì. Theo phản ánh của cư dân được báo này dẫn lại, sau nhiều năm kể từ khi dự án được bàn giao, việc bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị vẫn chưa hoàn tất.

Các bên đã nhiều lần làm việc. Một trong những vấn đề đang được xử lý là quyết toán và đối soát hồ sơ. Phía chủ đầu tư cho biết đang hoàn thiện các thủ tục cần thiết để thực hiện bàn giao.

Do vụ việc vẫn đang trong quá trình giải quyết, chưa có cơ sở để quy kết trách nhiệm cho bất kỳ bên nào nếu chưa có kết luận của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, thời gian kéo dài đặt ra vấn đề khác: chung cư vẫn vận hành và các thiết bị vẫn hao mòn từng ngày, trong khi nguồn tiền được lập ra để phục vụ bảo trì chưa được chuyển giao dứt điểm cho bộ máy đại diện cư dân.

Quỹ bảo trì chung cư kéo dài bàn giao, cư dân chịu rủi ro gì?

Vì sao quỹ bảo trì chung cư quan trọng?

Luật Nhà ở 2023 quy định đối với căn hộ và phần diện tích khác trong nhà chung cư được bán hoặc cho thuê mua, người mua hoặc thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ hoặc phần diện tích bán, cho thuê mua. Khoản tiền này được tính riêng với tiền bán hoặc tiền thuê mua và phải thể hiện rõ trong hợp đồng.

Đối với căn hộ hoặc phần diện tích chủ đầu tư giữ lại, chưa bán hoặc chưa cho thuê mua tại thời điểm bàn giao đưa chung cư vào sử dụng, chủ đầu tư cũng phải đóng kinh phí bảo trì 2% theo cách tính được pháp luật quy định. Mục đích của nguồn tiền này rất cụ thể.

Bảo trì nhà chung cư gồm kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ, sửa chữa lớn phần xây dựng, kiểm tra và duy trì hệ thống phòng cháy chữa cháy, thay thế linh kiện hoặc thiết bị sử dụng chung của tòa nhà.

Vì vậy, quỹ bảo trì có quan hệ trực tiếp với chất lượng sống và an toàn của hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hộ gia đình.

Một thang máy cần sửa chữa, máy bơm gặp sự cố hay hệ thống phòng cháy chữa cháy cần bảo dưỡng đều có thể đòi hỏi nguồn kinh phí tương đối lớn. Nếu nguồn tiền bảo trì chưa sẵn sàng, quá trình xử lý có nguy cơ bị chậm lại.

Vấn đề vì thế không dừng ở câu hỏi quỹ bảo trì có bao nhiêu tiền. Quan trọng hơn là khoản tiền đó có được quản lý đúng chủ thể và có thể được sử dụng kịp thời khi tòa nhà phát sinh nhu cầu bảo trì hay không.

Chủ đầu tư phải quản lý tiền bảo trì thế nào?

Luật Nhà ở 2023 đặt ra cơ chế quản lý tương đối rõ đối với kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.

Trước khi ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ, chủ đầu tư có trách nhiệm mở tài khoản thanh toán tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại địa bàn có chung cư để quản lý kinh phí bảo trì.

Trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về thông tin tài khoản theo quy định.

Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện hành cũng xác định chủ đầu tư có trách nhiệm thu kinh phí bảo trì theo Điều 152, Điều 153 Luật Nhà ở và bàn giao lại khoản kinh phí này cho Ban quản trị theo quy định.

Cơ chế này nhằm tách tiền bảo trì khỏi hoạt động tài chính thông thường của doanh nghiệp và tạo điều kiện kiểm soát dòng tiền dành riêng cho tòa nhà.

Sau khi Ban quản trị được công nhận và đáp ứng các thủ tục theo quy định, quá trình quản lý tòa nhà chuyển sang một giai đoạn khác. Ban quản trị đại diện cộng đồng cư dân tiếp nhận, quản lý và sử dụng nguồn tiền bảo trì theo quy định pháp luật và quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

Đây chính là lý do thời điểm bàn giao quỹ bảo trì có ý nghĩa lớn. Nó đánh dấu quá trình chuyển từ giai đoạn chủ đầu tư phát triển và bàn giao dự án sang giai đoạn cư dân tham gia quản trị tài sản chung của chính mình.

Sau nhiều năm đi vào hoạt động, quỹ bảo trì vẫn chưa được chủ đầu tư bàn giao dứt điểm cho Ban quản trị Chung cư Hateco Apolo.

Khi bàn giao kéo dài, cư dân chịu ảnh hưởng thế nào?

Trường hợp Hateco Apollo cho thấy một vấn đề thường gặp trong tranh chấp quỹ bảo trì: quá trình quyết toán có thể liên quan nhiều dữ liệu như diện tích sở hữu, số tiền đã thu, số phải thu, lãi phát sinh và hồ sơ tài chính.

Những nội dung này cần được xác định chính xác trước khi các bên thống nhất số tiền cuối cùng. Tuy nhiên, việc quyết toán kéo dài cũng tạo ra một khoảng thời gian mà Ban quản trị chưa thể chủ động đầy đủ nguồn lực tài chính dành cho bảo trì.

Theo phản ánh được Báo Phụ nữ Việt Nam ghi nhận, một số hạng mục tại Hateco Apollo đã xuống cấp theo thời gian nhưng việc sửa chữa gặp khó khăn do thiếu kinh phí.

Đây cũng là điểm khiến tranh chấp quỹ bảo trì khác với nhiều tranh chấp tài chính thông thường. Tòa nhà không thể dừng hoạt động để chờ các bên hoàn tất hồ sơ.

Thang máy vẫn chạy mỗi ngày. Hệ thống điện, nước, máy bơm và phòng cháy chữa cháy vẫn phải hoạt động. Các cấu kiện và thiết bị tiếp tục xuống cấp theo tuổi thọ sử dụng. Thời gian giải quyết càng kéo dài, nguy cơ phát sinh nhu cầu bảo trì mới càng tăng.

Không thể chỉ nhìn trách nhiệm từ một phía

Bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị không có nghĩa toàn bộ vấn đề quản trị chung cư đã được giải quyết. Sau khi tiếp nhận khoản tiền có thể lên tới hàng chục tỷ đồng tại những dự án lớn, Ban quản trị cũng phải bảo đảm việc quản lý và sử dụng minh bạch.

Quỹ bảo trì phải được sử dụng đúng mục đích cho phần sở hữu chung. Các khoản thu chi, tiền lãi, kế hoạch bảo trì, dự toán, hợp đồng, hóa đơn, chứng từ và quyết toán cần được công khai, giám sát theo quy định. Điều này tạo ra hai lớp trách nhiệm.

Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ quản lý và bàn giao kinh phí. Ban quản trị sau khi tiếp nhận phải quản lý nguồn tiền minh bạch, đúng mục đích và chịu sự giám sát của cộng đồng cư dân.

Nếu một trong hai mắt xích này không vận hành tốt, tranh chấp có thể tiếp tục xuất hiện ngay cả sau khi tiền đã được chuyển giao.

Quỹ bảo trì là phép thử quản trị sau bán hàng

Nhìn rộng hơn, tranh chấp kinh phí bảo trì phản ánh chất lượng quản trị của một dự án sau khi căn hộ đã được bán và cư dân chuyển vào sinh sống.

Một dự án bất động sản không kết thúc khi chủ đầu tư bàn giao chìa khóa cho người mua nhà.

Sau thời điểm đó còn hàng loạt nghĩa vụ liên quan hồ sơ, phần sở hữu chung, vận hành, bảo trì và chuyển giao quyền quản trị cho cộng đồng cư dân.

Bởi vậy, khả năng hoàn tất quá trình bàn giao kinh phí bảo trì minh bạch, đúng quy định cũng có thể trở thành một chỉ dấu để người mua nhà đánh giá năng lực hậu mãi và quản trị của chủ đầu tư.

Với cư dân, điều quan trọng không chỉ là biết quỹ bảo trì có bao nhiêu tiền. Họ cần biết tiền đang ở đâu, ai quản lý, khi nào được bàn giao, được sử dụng vào việc gì và cơ chế giám sát ra sao.

Với chủ đầu tư, việc xử lý dứt điểm nghĩa vụ liên quan kinh phí bảo trì giúp khép lại một phần trách nhiệm sau bán hàng và giảm nguy cơ phát sinh khiếu nại kéo dài.

Còn với Ban quản trị, nhận quỹ mới chỉ là điểm bắt đầu. Minh bạch trong quản lý và sử dụng tiền mới quyết định nguồn lực này có thực sự phục vụ lợi ích của cộng đồng cư dân hay trở thành nguyên nhân của một vòng tranh chấp mới.