Chuyên gia chỉ rõ: Tín dụng bất động sản đang 'lệch pha', vốn ngắn hạn cho dự án kéo dài nhiều năm

Hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển". Ảnh: Thanhnien

Hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" do Báo Thanh Niên có sự tham gia của đại diện Ngân hàng Nhà nước, đại diện Bộ Xây dựng, các chuyên gia kinh tế hàng đầu Việt Nam và đặc biệt các doanh nghiệp, ngân hàng hàng đầu Việt Nam như VietinBank, HDbank, ACB, HASCO Holdings, Novaland, CC1, SCCI,... để cùng phác họa bức tranh thị trường bất động sản và tìm giải pháp hiệu quả nhất cho người dân, doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn.

Lãi suất cho vay bất động sản (BĐS) đã và đang tăng cao, lên đến 14 - 15%/năm, các hợp đồng cũ còn bị điều chỉnh cao hơn. Nhưng đáng lo ngại hơn là vay mua BĐS, đầu tư hay cho nhu cầu ở thực, lúc này không đơn giản.

Tình trạng này xuất phát từ việc siết cho vay BĐS để kiểm soát tín dụng an toàn, hiệu quả của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Theo số liệu từ NHNN, năm 2025 tín dụng BĐS tăng khoảng 22%, nhưng nếu tính đầy đủ các khoản vay tiêu dùng có liên quan đến BĐS, mức tăng thực tế có thể lên tới 28 - 30%.

Trước thực tế này, NHNN đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay BĐS tại mỗi NH không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Đây được xem là bước đi nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường BĐS có dấu hiệu tăng nhanh trở lại sau giai đoạn trầm lắng.

Ông Nguyễn Đức Thuận - Giám đốc khối chiến lược và đầu tư Tập đoàn HASCO Holdings phát biểu tại hội thảo 17/4.

Ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc khối chiến lược và đầu tư Tập đoàn HASCO Holdings, chia sẻ tại hội thảo: Hiện nay có 3 khó khăn liên quan đến tín dụng. Đó là sự lệch pha về kỳ hạn cho vay trong một dự án bất động sản với tiến độ thực hiện. Dự án có thể kéo dài 3 đến 5 năm, thậm chí lên đến 10 năm, nhưng thời hạn ngân hàng cho vay thường ngắn hơn. Trong khi đó, các doanh nghiệp phải giải quyết bài toán dòng tiền đầu tư ban đầu rất lớn. Chi phí ban đầu của doanh nghiệp bất động sản có thể chiếm 30%, thậm chí lên đến 50% tổng chi phí đầu tư cả dự án, nhưng sau đó mới được tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Do đó, doanh nghiệp chịu áp lực rất lớn trong giai đoạn đầu, nhất là khi phải xử lý áp lực trả nợ ngắn hạn trong khi dòng tiền chưa thu về.

Một vấn đề khác, các ngân hàng định giá bất động sản tại thời điểm cho vay bao giờ cũng thấp hơn giá trị tài sản khi đưa ra thị trường. Tuy nhiên, để doanh nghiệp được định giá lại tài sản sau khi đưa ra thị trường và điều chỉnh hạn mức vay theo đó là điều vô cùng khó khăn. Đặc biệt, đối với những doanh nghiệp có lịch sử tín dụng không tốt thì khó khăn càng nhân lên gấp bội.

Vì vậy, ông Nguyễn Đức Thuận đề xuất các cơ quan quản lý nên xem xét có chính sách để doanh nghiệp tiếp cận lại nguồn vốn tín dụng. Chẳng hạn, khi có một đơn vị khác tham gia tái cấu trúc doanh nghiệp, hoặc đã có khách hàng đặt mua, thì cho phép doanh nghiệp được giải ngân nhanh để giải quyết bài toán vốn và triển khai dự án.

Bên cạnh đó, các ngân hàng vẫn thực hiện giải ngân tín dụng theo chi phí thực tế và hoạt động của doanh nghiệp khi đã đáp ứng đủ điều kiện trên hồ sơ, đặc biệt ưu tiên giải ngân mạnh ở giai đoạn đầu để doanh nghiệp có thể khởi động dự án. Song song với đó, cơ quan quản lý nhà nước cũng cần thúc đẩy phát triển các thị trường vốn khác. Chẳng hạn, thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua đã có bước phát triển nhưng quy mô còn nhỏ, trong khi đây là kênh huy động vốn rất cần thiết cho doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, cơ quan quản lý cũng cần thúc đẩy sự phát triển của các quỹ đầu tư bất động sản.

HASCO nhận Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án tổ hợp nghỉ dưỡng tại Hòa Bình Quyết định được UBND tỉnh Hòa Bình ban hành, khẳng định sự tin tưởng của chính quyền địa phương đối với năng lực tài chính, ...

Một vấn đề khác là hiện vẫn còn tồn đọng rất nhiều dự án đang gặp khó khăn, thậm chí rơi vào tình trạng "chết lâm sàng", cần được tái cơ cấu. Do vậy, việc xây dựng cơ chế phục hồi để giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn là giải pháp cần thiết, trong đó có chính sách hỗ trợ để doanh nghiệp tiếp cận được tín dụng. "Trong thời gian vừa qua, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản có đóng góp lớn vào tăng trưởng kinh tế của cả nước. Chúng ta có cơ sở để tiếp tục phát triển thị trường bất động sản bền vững nếu có cơ chế tín dụng tốt và tiếp cận được nguồn vốn đầu tư quốc tế", ông Nguyễn Đức Thuận chia sẻ thêm.

Ông Lê Hữu Nghĩa- Giám đốc Công ty Lê Thành

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, chia sẻ: "Lãi vay ưu đãi hiện nay dành cho nhà ở xã hội là 6,1% nhưng khi chúng tôi gõ cửa các ngân hàng thì họ đều từ chối cho vay. Lý do các ngân hàng đưa ra là lãi suất huy động hiện nay quá cao, nếu cho vay với mức 6,1% sẽ bị lỗ. Tuy nhiên, khi chúng tôi đề nghị được vay với lãi suất của nhà ở thương mại thì họ cũng không đồng ý, vì sau này có thể bị truy cứu trách nhiệm khi cho vay không đúng đối tượng. Tình thế này khiến các đơn vị đầu tư nhà ở xã hội gặp khó khăn, không ai vay được vốn trong thời điểm hiện nay", ông Lê Hữu Nghĩa giải thích.

"Đối với Công ty Lê Thành, hiện nay chúng tôi có dự án 2.000 tỷ đồng đã làm móng xong, nhưng tình hình triển khai đang 'đứng hình' vì không vay được. Chúng tôi kiến nghị cơ quan quản lý cần nhanh chóng có giải pháp tháo gỡ cho nhà đầu tư nhà ở xã hội, cụ thể là linh hoạt điều chỉnh cho vay theo lãi suất thị trường hiện nay. Chúng tôi chấp nhận vay với lãi suất của nhà ở thương mại. Việc điều chỉnh lãi suất lên mức thị trường sẽ đẩy giá thành sản phẩm nhà ở tăng theo, nhưng thà như vậy còn hơn là 'bó tay' vì không vay được tiền", ông Lê Hữu Nghĩa trăn trở.

Theo ông Nghĩa, hiện nay lãi suất đang tăng, giá vật liệu xây dựng cũng tăng 10–30%, đầu vào "tăng kinh hoàng" trong khi giá bán nhà ở xã hội đã được chốt từ đầu. Đó là vấn đề nan giải nhất đối với các nhà đầu tư nhà ở xã hội. Với tình trạng "đói vốn" hiện nay, nếu không kịp thời có biện pháp tháo gỡ thì tiến độ xây dựng sẽ chậm lại và mục tiêu đạt 28.000 căn nhà ở xã hội của TP.HCM trong năm nay cùng 30.000 căn trong năm sau sẽ khó lòng hoàn thành đúng hạn.