 |
| HH Linh Đàm: Cư dân nào được ở lại, ai phải di dời? Ảnh minh họa: Báo Dân Trí. |
Hà Nội đã thông qua cơ chế xử lý sai phạm tại các dự án của Tập đoàn Mường Thanh, trong đó có chung cư HH Linh Đàm. Nhưng câu hỏi khiến hàng nghìn người mua nhà lo lắng nhất vẫn chưa có lời giải riêng cho từng căn hộ: Liệu họ có được tiếp tục sinh sống trong ngôi nhà đã bỏ tiền mua, hay phải chuyển đi?
Thông tin HĐND TP Hà Nội thông qua nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các công trình vi phạm của Tập đoàn Mường Thanh đã mở ra cơ hội giải quyết những tồn tại kéo dài nhiều năm tại chung cư HH Linh Đàm.
Tuy nhiên, đối với người dân, điều họ cần biết không đơn thuần là một nghị quyết đã được thông qua. Điều quan trọng hơn là căn hộ mình đang sở hữu có được phép tồn tại hay không, có phải di dời hay không và nếu phải chuyển đi thì quyền lợi sẽ được bảo đảm như thế nào.
Theo nội dung phương án được lãnh đạo UBND TP Hà Nội trình bày, không có quy định buộc toàn bộ cư dân tại 12 dự án vi phạm phải di dời đồng loạt. Thay vào đó, thành phố áp dụng cơ chế phân loại công trình và hạng mục công trình theo điều kiện an toàn và khả năng khắc phục vi phạm.
Như vậy, việc một tòa nhà nằm trong danh sách dự án vi phạm không đồng nghĩa tất cả căn hộ trong tòa nhà đó đương nhiên phải phá dỡ. Ngược lại, việc công trình đã có người sinh sống nhiều năm cũng không bảo đảm rằng toàn bộ diện tích xây dựng sẽ được giữ lại. Đây là điểm mấu chốt để cư dân hiểu đúng về phương án xử lý mới.
Theo thông tin được công bố, 12 dự án, công trình liên quan đến các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Mường Thanh có tổng số 6.759 căn hộ được phê duyệt ban đầu, nhưng thực tế xây dựng lên tới 24.943 căn. Số căn hộ vi phạm được xác định là 18.184 căn. Chênh lệch lớn giữa quy mô được phê duyệt và thực tế xây dựng khiến việc xử lý không thể chỉ dựa trên một quyết định hành chính đơn giản. Cơ quan chức năng phải đồng thời xem xét an toàn công trình, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng và quyền lợi hợp pháp của người mua nhà.
Theo nội dung phương án được trình bày trước HĐND TP Hà Nội, các công trình và hạng mục vi phạm được phân thành hai nhóm xử lý. Nhóm thứ nhất là những công trình có thể được phép tồn tại có điều kiện. Đây là những công trình đã hoàn thành xây dựng, bảo đảm an toàn chịu lực, đáp ứng điều kiện phòng cháy chữa cháy, có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu đáp ứng yêu cầu hoặc có khả năng bổ sung, đồng thời bảo đảm khoảng cách theo quy chuẩn áp dụng tại thời điểm xây dựng và không vi phạm chỉ giới đường đỏ.
Nói một cách dễ hiểu, nếu tòa nhà hoặc hạng mục công trình bảo đảm an toàn, đáp ứng các điều kiện quy định và có thể khắc phục những tồn tại liên quan, cơ quan chức năng có cơ sở xem xét cho phép tiếp tục tồn tại.
 |
| Quỹ bảo trì chung cư kéo dài bàn giao, cư dân chịu rủi ro gì? |
Đối với những căn hộ thuộc diện được giữ lại, người mua nhà được tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký với chủ đầu tư. Người dân không phải nộp thay chủ đầu tư các khoản chi phí khắc phục hậu quả vi phạm. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ sẽ được xem xét sau khi hoàn thành các điều kiện, thủ tục và nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Nhóm thứ hai là những công trình, hạng mục buộc phải phá dỡ. Đó là các công trình không đáp ứng tiêu chí được tồn tại, không bảo đảm an toàn chịu lực, không thể khắc phục những vi phạm về phòng cháy chữa cháy hoặc vi phạm chỉ giới theo quy định. Đối với nhóm này, việc di dời là cần thiết để phục vụ phá dỡ, xử lý vi phạm và bảo đảm an toàn. Một vấn đề khác mà người mua nhà cần lưu ý là ngay cả khi tòa chung cư được phép tồn tại, một số căn hộ hoặc diện tích sử dụng sai công năng vẫn có thể phải di dời.
Những trường hợp được phản ánh gồm căn hộ hình thành trái phép tại khối đế, tầng kỹ thuật hoặc phần diện tích vốn dành cho sinh hoạt cộng đồng. Các diện tích này có thể phải hoàn trả công năng theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Điều đó có nghĩa hai hộ dân cùng sinh sống trong một tòa chung cư chưa chắc có phương án xử lý giống nhau. Một hộ có thể tiếp tục ở lại, trong khi hộ khác phải di dời nếu căn hộ thuộc phần diện tích buộc khắc phục hoặc phá dỡ.
Một trong những nội dung được cư dân HH Linh Đàm quan tâm nhất là quyền lợi tài chính nếu căn hộ thuộc diện phải di dời. Theo cơ chế được HĐND TP Hà Nội thông qua ngày 28/10, người mua căn hộ thuộc diện phải di dời được nhận tiền bồi thường từ chủ đầu tư. Người dân có trách nhiệm bàn giao nhà trong thời hạn 90 ngày kể từ khi nhận đủ tiền bồi thường.
Bên cạnh phương án bồi thường bằng tiền, cơ chế xử lý còn đề cập việc người dân thỏa thuận mua căn hộ, nhà ở thuộc dự án của chủ đầu tư. Những trường hợp đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội có thể được ưu tiên mua nhà ở xã hội của chủ đầu tư mà không phải tham gia bốc thăm.
Như vậy, người dân cần phân biệt rõ thời hạn bàn giao căn hộ với thời điểm nhận tiền bồi thường. Mốc 90 ngày không có nghĩa tất cả cư dân phải rời nhà ngay trong vòng 90 ngày kể từ khi nghị quyết được thông qua. Việc di dời phải căn cứ vào danh sách và phương án cụ thể được cơ quan có thẩm quyền xác định.
Vấn đề tiếp theo là số tiền bồi thường sẽ được xác định như thế nào để bảo đảm người dân có thể tìm được nơi ở thay thế. Bởi lẽ, một căn hộ được mua cách đây hơn 10 năm có thể có giá trị giao dịch thấp hơn nhiều so với chi phí mua nhà tại thời điểm hiện nay. Nếu chỉ tính toán theo số tiền người dân đã bỏ ra trước đây, khoản bồi thường có thể không đủ để mua một căn hộ tương đương.
Trao đổi với báo chí, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng việc bố trí nơi ở thay thế cần tính đến vị trí, điều kiện sinh hoạt, công việc và sinh kế của người dân. Trường hợp bồi thường bằng tiền, cần xem xét yếu tố trượt giá so với thời điểm mua nhà. Đây là ý kiến chuyên gia, chưa phải công thức bồi thường cụ thể đã được xác định cho từng căn hộ tại HH Linh Đàm.
Đây là câu hỏi quan trọng nhất sau khi nghị quyết được thông qua. Theo cơ chế xử lý, UBND cấp xã chủ trì, phối hợp với chủ đầu tư và các đơn vị liên quan rà soát, lập danh sách cụ thể những căn hộ, phần diện tích và công trình phải di dời. Quá trình rà soát phải xác định người sở hữu, người đang sử dụng căn hộ và những tổ chức, cá nhân có quyền lợi liên quan. Phương án di dời phải được công khai để người dân biết và tham gia ý kiến.
Trên cơ sở kết quả đánh giá của cơ quan chuyên môn, UBND TP Hà Nội sẽ ban hành quyết định xác định cụ thể công trình, hạng mục hoặc phần diện tích nào được phép tồn tại có điều kiện, phải phá dỡ, cải tạo, chỉnh trang hoặc chuyển đổi công năng. Điều này có nghĩa người dân chưa thể tự kết luận căn hộ của mình phải di dời chỉ vì nằm ở tầng cao, thuộc một tòa nhà có vi phạm hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận.
Tương tự, việc căn hộ đang có người ở ổn định, có hợp đồng mua bán hoặc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ sở hữu cũng không tự động xác nhận căn hộ đủ điều kiện được giữ lại. Để biết chính xác, cư dân cần đối chiếu thông tin căn hộ với danh sách và quyết định xử lý chính thức của cơ quan có thẩm quyền.
Người dân nên lưu giữ đầy đủ hợp đồng mua bán, giấy tờ thanh toán, hồ sơ chuyển nhượng, giấy tờ bàn giao và các tài liệu liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng căn hộ. Những tài liệu này có thể cần thiết trong quá trình xác minh quyền lợi, thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc giải quyết bồi thường.
Đối với căn hộ có nguy cơ thuộc diện phải di dời, người dân cần yêu cầu được cung cấp rõ căn cứ xác định vi phạm, phương án bồi thường, thời điểm bàn giao và trách nhiệm của chủ đầu tư. Một điểm cần nhấn mạnh là đến thời điểm bài viết này, các nguồn thông tin được đối chiếu chưa cung cấp danh sách chính thức xác định từng tầng, từng căn hộ tại HH Linh Đàm được ở lại hay phải di dời.
Vì vậy, mọi thông tin lan truyền về việc một tòa nhà hoặc tầng căn hộ cụ thể chắc chắn bị phá dỡ cần được kiểm chứng với quyết định của cơ quan chức năng trước khi người dân đưa ra quyết định liên quan đến tài sản.
 |
| 12 dự án do các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Mường Thanh làm chủ đầu tư được xác định có vi phạm. |
Trong quá trình trình bày phương án xử lý, lãnh đạo UBND TP Hà Nội nhấn mạnh nguyên tắc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, đồng thời không làm thay đổi bản chất các hành vi vi phạm. Chủ đầu tư phải chịu chi phí khắc phục hậu quả. Người mua nhà không có lỗi không phải gánh chịu chi phí khắc phục vi phạm thay chủ đầu tư.
Đối với những công trình thuộc diện phá dỡ, chủ đầu tư phải lập phương án phá dỡ an toàn trong thời hạn được quy định. Trường hợp không thực hiện, cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế. Nguyên tắc này có ý nghĩa trực tiếp với cư dân HH Linh Đàm, bởi nhiều người đã bỏ tiền tích góp, vay ngân hàng để mua nhà và sinh sống ổn định trong thời gian dài.
Theo thông tin Báo chí đã phản ánh, không ít người mua căn hộ tại đây cho biết họ tiếp cận dự án thông qua hoạt động mở bán công khai, thực hiện hợp đồng và các giao dịch tài chính thông thường. Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật TNHH ANVI, cho rằng cần ưu tiên bảo vệ người mua nhà ngay tình. Người mua thông thường khó có khả năng tự kiểm tra toàn bộ hồ sơ quy hoạch, giấy phép xây dựng và những vi phạm phát sinh trong quá trình triển khai dự án. Tuy nhiên, việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà không đồng nghĩa hợp thức hóa mọi diện tích xây dựng trái quy định.
Những công trình không bảo đảm an toàn chịu lực, không thể khắc phục vi phạm phòng cháy chữa cháy hoặc thuộc diện buộc phá dỡ vẫn phải được xử lý. Bài toán đặt ra với Hà Nội là làm sao thực hiện đồng thời hai yêu cầu: xử lý nghiêm sai phạm của chủ đầu tư và hạn chế tối đa thiệt hại đối với người dân đã bỏ tiền mua nhà. Việc thông qua nghị quyết xử lý sai phạm tại 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh là cơ sở pháp lý để Hà Nội triển khai những bước tiếp theo.
Nhưng đối với cư dân HH Linh Đàm, nghị quyết mới giải đáp được nguyên tắc xử lý, chưa giải quyết xong số phận pháp lý của từng căn hộ. Người dân vẫn cần một danh sách cụ thể, công khai và có thể kiểm chứng, trong đó xác định rõ căn hộ nào được tiếp tục sử dụng, căn hộ nào phải di dời, lý do di dời và phương án bảo đảm quyền lợi.
Cùng với đó là thời hạn thực hiện, trách nhiệm bồi thường của chủ đầu tư và lộ trình giải quyết giấy chứng nhận đối với những căn hộ đủ điều kiện. Một chính sách chỉ thực sự giải tỏa được tâm lý bất an khi người dân biết chính xác điều gì sẽ xảy ra với tài sản và cuộc sống của gia đình mình. Với cư dân HH Linh Đàm, câu trả lời quan trọng nhất lúc này không còn là có xử lý sai phạm hay không, mà là bao giờ từng hộ dân được thông báo chính thức rằng họ có thể tiếp tục ở lại, hay phải chuẩn bị chuyển đến một nơi ở khác.
