Hình minh họa.
Dưới đây là các điều kiện cụ thể theo quy định của Luật Nhà ở 2023:
Điều kiện để được cấp sổ hồng cho chung cư mini
Điều 57, Luật Nhà ở 2023:
-
Điều kiện chung:
- Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật Nhà ở 2023.
- Nhà ở có từ 2 tầng trở lên và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua, hoặc kết hợp cả hai.
- Nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
-
Điều kiện cụ thể:
- Căn hộ đáp ứng các quy định chung:
- Phải đáp ứng các yêu cầu về đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và các quy định liên quan khác.
- Căn hộ có quy mô dưới 20 căn:
- Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
- Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.
- Đáp ứng điều kiện về đường giao thông để phương tiện chữa cháy có thể tiếp cận và thực hiện nhiệm vụ.
Thực trạng và thách thức
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Luật Nhà ở 2023 đã tạo điều kiện cho loại hình chung cư mini phát triển hợp pháp và được quản lý chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, việc cấp sổ hồng sẽ thuận lợi hơn cho các dự án mới, được thực hiện đúng quy trình từ đầu. Đối với khoảng 45.000 chung cư mini hiện có ở Hà Nội và TP.HCM, số lượng dự án đủ điều kiện cấp sổ hồng sẽ không nhiều do nhiều dự án đã được xây dựng không đúng quy định pháp luật.
Quan ngại về an toàn và quản lý
Ông Đính cũng bày tỏ lo ngại về việc phát triển chung cư mini trong các khu phố đông đúc, ngõ ngách chật chội, có thể dẫn đến nguy cơ về an toàn, nhất là các vụ cháy nổ đã xảy ra trong thời gian qua. Do đó, quy định pháp luật mới sẽ yêu cầu các căn hộ chung cư mini phải tuân thủ nghiêm ngặt quy trình và tiêu chuẩn an toàn, phòng cháy chữa cháy, cũng như quản lý chặt chẽ hơn từ các cơ quan chức năng.
Việc cấp sổ hồng cho chung cư mini từ ngày 1/8/2023 là một bước tiến quan trọng, tạo cơ hội cho loại hình nhà ở này phát triển hợp pháp và được quản lý chặt chẽ. Tuy nhiên, để đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu cần thực hiện đúng quy trình và đảm bảo an toàn, đặc biệt đối với các dự án mới. Điều này sẽ là thách thức lớn đối với công tác quản lý của các cơ quan chức năng trong thời gian tới.
Có nên mua chung cư mini ?`
Chung cư mini là sản phẩm có “chủ đầu tư” là các cá nhân, khác hoàn toàn với các dự án căn hộ thương mại với chủ đầu tư là các công ty, doanh nghiệp. Vì yếu tố này mà phát sinh ra vô số vấn đề liên quan đến chung cư mini giá rẻ.
Trong thời buổi tràn ngập các thông tin quảng cáo cùng với nhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn từ các chủ đầu tư như hiện nay thì câu hỏi đặt ra là có nên mua chung cư mini hay không. Sau đây là một số thông tin khách hàng cần lưu ý khi quyết định chọn mua loại hình căn hộ mini.
Năng lực chủ đầu tư.
Hãy xác định ai là chủ đầu tư của dự án căn hộ chung cư mini này. Liệu có đủ uy tín và tài chính để có thể hoàn thành dự án. Không thiếu trường hợp các chủ đầu tư mang con bỏ chợ và người phải chịu thiệt là khách hàng đã trót trả 1 phần tiền trước nhằm mong muốn được mua căn hộ giá rẻ cùng nhiều ưu đãi đưa ra.
Chất lượng công trình
Hãy đánh giá xem căn hộ mini có đáng với mức giá mà bạn bỏ ra, liệu chất lượng của nó có bảo đảm và an toàn hay không. Ngoài ra, bạn cũng nên xem xét về vị trí cũng như các tiện ích mà nó cung cấp.
Vấn đề pháp lý
Đây là điều khá quan trọng vì bạn phải biết được khi mình bỏ 1 khoản tiền ra thì sẽ nhận được thứ gì. Nếu không may dự án thuộc đối tượng không xét duyệt để phân quyền sở hữu từng căn hộ có thể bạn sẽ kẹt vào thế ở không được mà bán cũng không xong do không có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.
Có thể nói là chung cư mini có thể giúp bạn tiết kiệm được 1 khoản tiền nho nhỏ, nhưng những rắc rối mà nó mang lại thì chưa chắc là không lớn. Trong trường hợp bạn không quá thông thạo về các vấn đề trên thì mình khuyên là bạn nên chọn các căn hộ chung cư bình dân hoặc trung cấp mà có nhà đầu tư uy tín.
Với các loại chung cư này thì các bạn sẽ hoàn toàn có thể yên tâm về chất lượng, tiện ích cũng như tiến độ giao nhà. Có thể giá cả sẽ cao hơn so với những căn hộ mini mà bạn lựa chọn, tuy nhiên những gì bạn nhận được là hoàn toàn xứng đáng với số tiền bạn bỏ qua, ít nhất không lo về vấn đề pháp lý cũng như quyền sở hữu.
4. Những rủi ro
Giá rẻ, vị trí thuận lợi là những gì mà các chung cư mini đem đến cho khách hàng. Thế nhưng, “tiền nào của nấy”, mua được cho mình một căn chung cư mini thời điểm này là rất dễ, nhưng để có thể yên tâm sinh sống trong chính những căn hộ của mình thì không phải chung cư mini nào cũng đáp ứng được. Khi hàng ngày họ phải đối mặt với những rủi ro, chất lượng công trình cũng như giấy tờ pháp lý.
Tại Khoản 2 Điều 46 Luật nhà ở quy định, trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
Quy định của UBND thành phố Hà Nội về cấp Giấy chứng nhận đối với Nhà chung cư mini tại Quyết định số 12, ngày 31/3/2017, cũng nêu rõ những điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.
Thực tế cho thấy, các chung cư mini tại Hà Nội hiện nay thường được cấp giấy phép xây dựng 6 tầng hoặc 6 tầng rưỡi nhưng đa số đều vượt tầng với lý lẽ của chủ đầu tư “như thế mới có lãi”.
Nhiều địa phương sẵn sàng “lờ” việc làm này của các chủ đầu tư nếu họ chịu “phạt chui” 60 triệu/tầng. Nhưng người mua phải căn hộ nằm ở các tầng “vượt” thì chẳng bao giờ được cấp sổ đỏ.
Rủi ro pháp lý
Bên cạnh đó, đa số các công trình có chất lượng xây dựng không tốt, nhiều điều kiện khác về xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy… không đúng theo các tiêu chuẩn quy định.
Theo quy định của pháp luật, người mua căn hộ chung cư mini có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà. Tuy nhiên, để được cấp sổ đỏ và chia tách sổ đỏ, chung cư mini phải đảm bảo đầy đủ các quy định chặt chẽ về pháp lý. Trong khi đó, hầu hết các chung cư mini tại Hà Nội không đáp ứng được những quy định đó nên không đủ điều kiện tách sổ riêng cho từng căn.
Thực tế cho thấy, công tác quản lý của chính quyền địa phương và các ngành chức năng đối với chung cư mini còn nhiều bất cập. Nếu loại hình căn hộ này tiếp tục mọc lên ồ ạt như hiện nay, tại thành phố Hà Nội sẽ có những khu “ổ chuột” trong tương lai không xa.
