Booking căn hộ Iconia Lakeside khi chưa đủ điều kiện: Tiền khách hàng không có gì bảo vệ

Loạt thông tin nhận đặt cọc đi kèm với hình ảnh chuyển khoản được nhiều môi giới đăng tải trên Facebook

Iconia Lakeside chưa đủ điều kiện, môi giới vẫn nhận cọc

Dự án Iconia Lakeside tại số 54 Tố Hữu, phường Đại Mỗ, Hà Nội đang xuất hiện dày đặc, loạn xạ trên mạng xã hội với các lời mời “booking căn đẹp”, “suất nội bộ”, “ưu tiên chọn tầng”. Nhiều môi giới công khai đăng hình ảnh chuyển khoản giữ chỗ từ 50 đến 100 triệu đồng, dù dự án chưa đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh theo quy định hiện hành.

Theo tìm hiểu, Iconia Lakeside có tên pháp lý là Tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở Mic Tower, do CTCP Đầu tư MIC làm chủ đầu tư. Dự án được quy hoạch trên quỹ đất hơn 2,3 ha, gồm căn hộ chung cư, khối thương mại dịch vụ, văn phòng và khu nhà ở thấp tầng. Tổng quy mô dự kiến hơn 600 căn hộ cùng hơn 100 căn liền kề và shophouse.

Dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2019 và có điều chỉnh vào năm 2025. Ghi nhận thực tế cho thấy công trường hiện mới triển khai các hạng mục ban đầu, hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, chủ đầu tư chỉ được phép đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, điều kiện xây dựng và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện bán.

Luật mới đồng thời siết chặt hoạt động huy động vốn. Chủ đầu tư và các tổ chức liên quan không được nhận tiền đặt cọc, góp vốn hoặc giữ chỗ dưới bất kỳ hình thức nào khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Mọi giao dịch với khách hàng phải thực hiện thông qua hợp đồng đúng quy định pháp luật.

Tuy nhiên, trên nhiều nền tảng mạng xã hội và hội nhóm môi giới bất động sản, hoạt động nhận “booking” tại Iconia Lakeside đã diễn ra từ cuối tháng 3/2026. Các bài đăng liên tục xuất hiện với nội dung “chính thức nhận booking căn hộ”, “đặt chỗ giai đoạn đầu”, “ưu tiên chọn căn đẹp”.

Đến giữa và cuối tháng 4/2026, mức độ quảng bá tăng mạnh. Nhiều môi giới đăng công khai hình ảnh giao dịch chuyển khoản, thông báo “booking thành công”, thậm chí đưa ra các con số như “1.300 booking căn hộ” hay “300 booking nhà phố”. Sang đầu tháng 5, các bài đăng tiếp tục xuất hiện với tần suất dày hơn, đi kèm thông điệp tạo áp lực tâm lý như “cháy hàng”, “giỏ hàng nội bộ”, “đợt cuối giữ suất”.

Trong bối cảnh dự án chưa đủ điều kiện mở bán, việc nhận tiền giữ chỗ tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn đối với khách hàng. Các khoản “booking” hiện không được bảo đảm bằng hợp đồng mua bán hợp pháp, cũng không có cơ chế bảo vệ rõ ràng nếu xảy ra tranh chấp.

Người mua trong trường hợp này gần như phụ thuộc hoàn toàn vào cam kết cá nhân từ phía môi giới hoặc đơn vị trung gian. Nếu thị trường biến động, dự án chậm tiến độ hoặc phát sinh tranh chấp, việc thu hồi tiền có thể gặp khó khăn.

Phối cảnh dự án Iconia Lakeside.

Thực tế trên thị trường bất động sản thời gian qua đã xuất hiện nhiều trường hợp khách hàng đóng tiền “giữ chỗ”, “đặt suất ngoại giao” hoặc “phiếu ưu tiên”, nhưng sau đó phát sinh tranh chấp vì dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Một số trường hợp khách hàng phải chờ nhiều tháng, thậm chí nhiều năm để đòi lại tiền.

Rủi ro còn nằm ở việc các giao dịch “booking” thường không được chuẩn hóa về pháp lý. Nhiều phiếu thu hoặc thỏa thuận giữ chỗ chỉ mang tính dân sự giữa cá nhân môi giới và khách hàng, không thể hiện trách nhiệm trực tiếp của chủ đầu tư.

Trao đổi về tình trạng nhiều môi giới đăng bài nhận cọc tại dự án, ông Lê Trung Dũng, Phó Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư MIC khẳng định chủ đầu tư chưa thực hiện phân chia đất cọc và chưa ký kết bất kỳ văn bản nào với khách hàng.

“Chúng tôi tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại dự án”, ông Dũng cho biết.

Đại diện chủ đầu tư cho biết thêm, dự án hiện vẫn đang triển khai thi công theo phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền. Khi đủ điều kiện bán hàng, doanh nghiệp sẽ công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng theo đúng quy định pháp luật.

Việc chủ đầu tư lên tiếng phủ nhận hoạt động nhận tiền từ khách hàng cho thấy khoảng cách lớn giữa diễn biến trên thị trường môi giới và thông tin chính thức từ doanh nghiệp. Đây cũng là thực trạng khá phổ biến trên thị trường bất động sản thời gian gần đây, khi nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý nhưng đã bị “thổi nóng” thông qua các chiến dịch truyền thông, giữ chỗ và gom khách sớm.

Ở góc độ quản lý thị trường, việc môi giới sử dụng mạng xã hội để quảng bá, nhận “booking” cho các dự án chưa đủ điều kiện đang đặt ra thách thức cho cơ quan chức năng. Hoạt động này diễn ra phân tán, chủ yếu thông qua tài khoản cá nhân hoặc nhóm kín, khiến việc kiểm tra và xử lý gặp khó khăn.

Trong khi đó, tâm lý sợ mất cơ hội đầu tư, cùng kỳ vọng giá tăng sau mở bán, khiến nhiều người chấp nhận xuống tiền từ rất sớm dù chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng.

Giới chuyên gia cho rằng người mua nhà cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của dự án trước khi giao dịch, đặc biệt với nhà ở hình thành trong tương lai. Các thông tin quan trọng gồm văn bản chấp thuận đầu tư, giấy phép xây dựng, bảo lãnh ngân hàng và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng của cơ quan quản lý.

Trong trường hợp dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, mọi khoản tiền “booking”, “giữ chỗ” hoặc “đặt suất” đều tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp và không bảo đảm quyền mua sản phẩm trong tương lai.