Dự án D-One Sài Gòn tại số 12 Phan Văn Trị, Quận Gò Vấp.

Không được phép có căn hộ thương mại

Điểm đáng chú ý nhất về pháp lý của dự án D-One Sài gòn là không còn chức năng căn hộ thương mại.

Năm 2016, theo chủ trương số 510/T Tr-PKT ngày 27/09/2016 của Bộ tư lệnh QK7, dự án D-One Sài Gòn chỉ có chức năng thương mại, dịch vụ và văn phòng. Đến năm 2018, Bộ tư lệnh có chủ trương số 01/T Tr-PKT điều chỉnh bổ sung chức năng căn hộ thương mại. Tuy nhiên, chủ trương này không được các cấp có thẩm quyền thuộc Bộ quốc phòng (BQP) thông qua.

Cụ thể, theo báo cáo ngày 9/1/2024 của Công ty TNHH MTV Đông Hải (Công ty Đông Hải), dự án D-One Sài Gòn có quy mô 1 tầng hầm và 5 tầng nổi, trong đó tầng hầm có tổng diện tích 12.000 m2 làm bãi giữ xe và kỹ thuật phụ trợ; 5 tầng nổi với chức năng thương mại - dịch vụ - văn phòng và các tiện ích phụ trợ, chưa bao gồm tầng kỹ thuật và mái.

Việc dự án D-One Sài Gòn không được phê duyệt chức năng căn hộ thương mại sẽ khiến doanh nghiệp liên quan đến ông Đặng Hồng Anh, Phó Chủ tịch HĐQT TTC Land lâm vào thế “tiến thoái, lưỡng nan” bởi những thông tin quảng cáo về dự án trước đó có thiết kế căn hộ thương mại. Ngoài ra, hiện nay khách hàng đã xuống tiền đăng ký giữ chỗ mua căn hộ D-One Sài Gòn cũng không khỏi ngỡ ngàng khi biết thông tin này.

Năm 2019, Công ty Cổ phần DHA D-ONE tiến hành ký kết nhận tiền của nhiều khách hàng thông qua Phiếu đăng ký giữ chỗ mua dự án D-One Sài Gòn bất chấp các ràng buộc trong hợp đồng ký kết giữa Công ty Đông Hải và Công ty Cổ phần Đầu tư Vũ Tiên (Công ty Vũ Tiên).

Theo đó, Công ty Vũ Tiên chỉ được thuê để khai thác, sử dụng theo đúng chức năng công trình đã được cấp thẩm quyền phê duyệt, không được quyền mua bán, chuyển quyền sở hữu công trình cho bất kỳ bên nào khác dù chỉ một phần hay toàn bộ công trình.

Hiện nay Công ty Cổ phần DHA D-ONE đang phải trả lại tiền cho rất nhiều khách hàng đã đặt mua căn hộ dự án D-One Sài Gòn với tổng số tiền lên đến hàng trăm tỷ đồng. Vậy trước đây, không rõ DHA D-ONE có liên quan và giữ vai trò gì mà lại quảng cáo dự án D-One Sài Gòn rồi nhận tiền của nhiều khách hàng từ năm 2019?

Bộ Quốc phòng vào cuộc

Ngày 21/12/2023, Cục Kinh tế, BQP đã có văn bản hoả tốc gửi Bộ tư lệnh Quân khu 7 (QK7) và Công ty Đông Hải yêu cầu bổ sung và làm rõ thêm một số nội dung trong phương án và báo cáo thẩm định hợp đồng liên doanh, liên kết của Công ty Đông Hải trong việc đầu tư dự án.

Theo đó, Cục Kinh tế, BQP, yêu cầu Bộ tư lệnh QK7 và Công ty Đông Hải bổ sung văn bản của chủ tịch công ty đồng ý với các nội dung trình duyệt tại phương án tiếp tục thực hiện hợp đồng liên doanh, liên kết tại khu đất số 12 Phan Văn Trị, phường 7 quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh.

Cục Kinh tế, Bộ Quốc phòng yêu cầu Công ty Đông Hải làm rõ nhiều nội dung.

Đồng thời, yêu cầu làm rõ một số nội dung trong hợp đồng không phù hợp với sử dụng đất quốc phòng như các dịch vụ kinh doanh dễ gây mất an toàn về an ninh trật tự, ảnh hưởng hình ảnh, uy tín quân đội; Làm rõ việc ứng vốn xây dựng công trình trong khi dự án vẫn chưa xác định tổng mức đầu tư; mật độ xây dựng; thời hạn sử dụng đất theo hợp đồng đến tháng 12/2064, do đó cần rà soát lại hiệu quả sử dụng đất của doanh nghiệp thông qua đối tác.

Đặt biệt, BQP còn yêu cầu Công ty Đông Hải làm rõ thêm các nội dung: Quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu quy hoạch dự kiến đầu tư xây dựng mới dự án để đảm bảo hiệu quả sử dụng đất của doanh nghiệp; dự kiến tổng mức đầu tư xây dựng công trình; hình thức hợp tác, quản lý đầu tư dự án, quyền và trách nhiệm của các bên trong quá trình đầu tư xây dựng và khai thác kinh doanh dự án.

Đã 8 năm, dự án vẫn phải giải trình pháp lý

Có thể thấy, dù dự án D-One Sài Gòn được giới thiệu ra thị trường từ năm 2018, nhưng đến nay những vấn đề quan trọng này vẫn chưa được Công ty Đông Hải làm rõ.

Đến ngày 9/1/2024, Công ty Đông Hải đã có văn bản gửi Cục Kinh tế, Phòng Tham mưu, Cục Hậu cần (thuộc BQP) báo cáo về quy mô sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch dự kiến, tổng mức đầu tư,… trong đó diện tích đất thực hiện dự án 17.425,1 m2. Dự kiến tổng mức đầu tư xây dựng công trình 490 tỷ đồng do Công ty Vũ Tiên chịu trách nhiệm đảm bảo 100% nguồn vốn.

Phối cảnh dự án D-One Sài Gòn.

Nổi bật, báo cáo giải trình cho thấy dự án không có chức năng căn hộ thương mại cho thuê như trước đây D-One rao bán cho khách mua. Đồng thời, báo cáo cũng nêu rõ, trong trường hợp Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất, BQP chấm dứt phương án hợp tác trước hạn cho mục đích quốc phòng, thì Công ty Vũ Tiên sẽ không được bồi thường về đất, mà chỉ được bồi thường giá trị tài sản trên đất. Đây là điểm rủi ro lớn cho các nhà đầu tư dự án trên đất quốc phòng.

Ngày 19/4/2024, Cục Kinh tế, BQP lại tiếp tục có văn bản đề nghị Bộ tư lệnh QK7 chỉ đạo các cơ quan chức năng và Công ty Đông Hải, Công ty Vũ Tiên làm rõ mối quan hệ giữa đơn vị quản lý đất quốc phòng (QK7); đơn vị chủ trì thực hiện (Công ty Đông Hải - Chủ đầu tư); doanh nghiệp tiếp tục và trực tiếp thực hiện (Công ty Vũ Tiên - đối tác hợp tác). Trong đó làm rõ vai trò là chủ đầu tư dự án của Công ty Đông Hải và việc Công ty Vũ Tiên chịu trách nhiệm đảm bảo 100% nguồn vốn hợp tác để đầu tư xây dựng mới và duy trì hoạt động của Trung tâm phức hợp.

Công ty Đông Hải không thể thực hiện vai trò chủ đầu tư thông qua việc thành lập ban quản lý dự án, trong đó chủ đầu tư thực hiện quyền giám sát, kiểm tra, quản lý khu đất, cơ chế này.

BQP cũng yêu cầu rà soát kỹ hồ sơ để đảm bảo thực hiện đúng các điều chỉnh mới theo đúng quy định của pháp luật, chỉ đạo của BQP.

Đặc biệt, BQP cũng đặt dấu hỏi về năng lực của Công ty Vũ Tiên nên yêu cầu làm rõ việc bảo đảm vốn để đầu tư xây dựng Trung tâm phức hợp; việc Công ty Đông Hải thỏa thuận "Đồng ý cho Công ty Vũ Tiên ứng vốn để đầu tư xây dựng phần thô dự án Trung tâm phức hợp" có phù hợp không?

Mặt khác, theo Điều 8 mục 1b của Nghị định 26/2021/ND-CP có quy định phải xem xét chấm dứt thu hồi các dự án chậm triển khai trong vòng 24 tháng. Liệu dự án D-One có bị rơi vào trường hợp này khi dự án bắt đầu từ năm 2016, đến nay đã 8 năm nhưng vẫn chưa triển khai được và đến nay vẫn còn phải giải trình nhiều nội dung.