Dòng tiền đổ về Đông Bắc TP.HCM, phân khúc căn hộ lên ngôi

Hội thảo nhằm đánh giá sâu tiềm năng to lớn của “siêu đô thị” TP.HCM mới, đồng thời chỉ ra những phân khúc và khu vực hưởng lợi rõ rệt nhất, đặc biệt là tại vùng Đông Bắc TP.HCM.

Đông Bắc TP.HCM hưởng lợi lớn từ mô hình siêu đô thị

Phát biểu tại hội thảo, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho biết, từ ngày 1/7/2025, với việc vận hành mô hình chính quyền đô thị hai cấp và chính thức hợp nhất không gian phát triển giữa TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, chúng ta đã chứng kiến sự ra đời của một thực thể đô thị hoàn toàn mới, đó là "TP.HCM mới" - siêu đô thị đầu tiên của Việt Nam. Đây là bước ngoặt chiến lược giúp hình thành cực tăng trưởng mới, quy mô hơn 6.700 km², dân số hơn 14 triệu người và GRDP gần 2,4 triệu tỷ đồng.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phát biểu tại hội thảo.

Trong đó, khu vực Đông Bắc TP.HCM – gồm địa bàn Bình Dương cũ đang nổi lên như “ngôi sao sáng” nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng kết nối và chính sách quy hoạch đồng bộ.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhìn nhận, TP.HCM hiện đang nắm giữ những lợi thế và cơ hội hiếm có để vươn mình trở thành một siêu đô thị hiện đại, đa trung tâm, mang tầm khu vực và quốc tế. Trước hết, thành phố sở hữu không gian phát triển rộng mở, với quy mô diện tích và dân số lớn nhất cả nước, chiếm khoảng 2% diện tích và 13,5% dân số toàn quốc. Đây cũng là địa phương có trình độ dân trí tương đối cao và phân bố khá đồng đều, tạo tiền đề cho sự phát triển đồng bộ và bền vững.

Với thế mạnh về dịch vụ tài chính, công nghiệp, logistics, công nghệ cao, du lịch và kinh tế biển, TP.HCM được định vị là trung tâm tài chính - công nghiệp - công nghệ hàng đầu cả nước, hướng tới mục tiêu lọt Top 100 hệ sinh thái khởi nghiệp toàn cầu.

Song song đó là quá trình đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống kết cấu hạ tầng hiện đại và kết nối đa phương thức. Hàng loạt công trình trọng điểm như Metro, BRT, cao tốc và tuyến đường sắt tốc độ cao đang dần hình thành, tạo nên mạng lưới giao thông thông suốt, gắn kết nội vùng, liên vùng và quốc tế. Bên cạnh hạ tầng giao thông, TP.HCM cũng đang đẩy mạnh xây dựng các khu đô thị mới, hướng đến phát triển mô hình đô thị đa trung tâm.

“Với tổng hòa các yếu tố về quy mô, chính sách, kinh tế, hạ tầng và công nghệ, TP.HCM đang đứng trước thời cơ bứt phá mạnh mẽ để hiện thực hóa tầm nhìn trở thành một siêu đô thị hàng đầu, xứng đáng là hạt nhân phát triển năng động và đầu tàu tăng trưởng của cả nước”, TS. Cấn Văn Lực khẳng định.

Bất động sản Đông Bắc TP.HCM - tọa độ hấp dẫn nhà đầu tư

Trong bối cảnh toàn thị trường bất động sản TP.HCM hưởng lợi từ sự kiện sáp nhập, trục Đông Bắc được giới chuyên gia đánh giá có dư địa bứt phá mạnh mẽ nhất.

Theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội cho hay: Trục Đông Bắc TP.HCM là nơi hội tụ hạ tầng hiện đại gồm các tuyến cao tốc, Metro; dân số trẻ và lực lượng lao động rồi rào; các khu công nghiệp và đại học lớn; quỹ đất lớn để phát triển. Tại đây đang hình thành 1 cực tăng trưởng bất động sản tích hợp đa chức năng, gồm: bất động sản nhà ở cao cấp cho chuyên gia, khu công nghiệp công nghệ cao, bất động sản văn phòng thương mại, trung tâm đổi mới sáng tạo và đặc biệt là không gian phát triển các đô thị sáng tạo thông minh bền vững. Nếu được quy hoạch và điều phối bàn bản, nơi đây sẽ trở thành thung lũng silicon mới của Việt Nam và là điểm đến đầu tư hấp dẫn bậc nhất cho các quỹ phát triển bất động sản quốc tế”.

TS. Nguyễn Sĩ Dũng, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội.

Lý giải sức hút riêng của khu vực, PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhấn mạnh rằng khái niệm “đi Bình Dương” từ lâu đã phản ánh một hiện tượng thực tế: sự dịch chuyển dân cư ồ ạt, một cuộc di dân đô thị mạnh mẽ. Ngày nay, mô hình này vẫn tiếp diễn, nhưng theo một chiều hướng mới. Do những thách thức lớn ở phía Tây, một làn sóng dịch chuyển dân cư đáng kể đang diễn ra, tập trung về khu vực phía Đông. Đây chính là một cơ hội vàng, tạo ra động lực mới cho sự phát triển cho khu vực Đông Bắc.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận thấy có 5 dự án hạ tầng trọng điểm đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường khu vực Đông Bắc TP.HCM như: mở rộng Quốc lộ 13, tuyến vành đai 3, Metro số 2, đường ven sông Sài Gòn và đường trên cao trục Đinh Bộ Lĩnh – Xô Viết Nghệ Tĩnh. Phường Bình Hòa, Thuận An là khu vực hưởng lợi rõ rệt.

“Việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM, mở rộng quy hoạch đô thị và tái cấu trúc vùng đã tạo nên sự dịch chuyển cư dân từ trung tâm TP.HCM vốn chật chội về các dự án tọa lạc tại khu vực Đông Bắc TP.HCM. Nơi đây sẽ trở thành tâm điểm mới nhờ được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch đồng bộ và chính sách phát triển mới. Do đó, phân khúc căn hộ được dự báo sẽ là phân khúc lên ngôi trong giai đoạn tới”, ông Đính nhận định.

PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam.

Minh chứng rõ nét nhất cho sức hấp dẫn của nhà ở chung cư Đông Bắc nằm ở giá trị thực và tiềm năng sinh lời. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại đây có thể đạt tới 7,5%/năm - một con số kỷ lục trên thị trường.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận định, việc sát nhập tạo ra khối đô thị nội vùng thống nhất, giúp bất động sản Bình Dương cũ “thoát mác thị trường ngách”, vươn lên thành một phần chiến lược của TP.HCM mới với một vị thế hoàn toàn khác.

Làn sóng Nam tiến của các nhà đầu tư

Việc sáp nhập để tạo nên siêu đô thị TP.HCM mới diễn ra đúng thời điểm thị trường bất động sản miền Bắc đã qua giai đoạn tăng trưởng đỉnh và có dấu hiệu bão hòa về khẩu vị. Đặc biệt, sự khác biệt rõ rệt về tiềm năng khu vực đã thúc đẩy nhiều sàn môi giới và nhà đầu tư lớn từ phía Bắc dịch chuyển hoạt động vào phía Nam. Họ tìm kiếm những dự án chung cư có quy mô lớn và được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, quy hoạch như tại khu vực Đông Bắc. Làn sóng “Nam tiến” này không chỉ khẳng định vị thế đầu tàu kinh tế của TP.HCM mới, mà còn là bằng chứng cho thấy sức hấp dẫn của các dự án bất động sản được định giá bằng giá trị thực.

TS. Cấn Văn Lực.

Ở góc độ vĩ mô, PGS. TS. Trần Đình Thiên cho rằng: “TP.HCM không chỉ là một trung tâm kinh tế sầm uất, mà còn là một đô thị thực sự đáng sống. Sức hấp dẫn đó thể hiện rõ qua sức mua mạnh mẽ và cấu trúc phát triển riêng biệt của từng khu vực”.

TS. Cấn Văn Lực cũng cho hay, thị trường bất động sản TP.HCM có nhiều lợi thế vượt trội so với Hà Nội. Sau sáp nhập, TP.HCM không chỉ có quy mô lớn hơn gần gấp đôi mà cơ cấu bất động sản cũng trở nên đa dạng và phong phú hơn hẳn. Đặc biệt, thành phố sở hữu một nguồn cầu nhà ở khổng lồ từ lực lượng công nhân và chuyên gia, điều mà Hà Nội không có nhiều.

“Giá nhà và giá thuê tại Hà Nội vẫn ghi nhận mức tăng nhanh hơn TP.HCM. Chính vì điều này, tiềm năng tăng giá trong tương lai của Hà Nội có thể không còn nhiều bằng TP.HCM, nhất là khi xét đến tiềm lực tăng trưởng mạnh mẽ của các khu vực lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ”, TS. Cấn Văn Lực khẳng định.

Ông Bùi Văn Doanh cũng nhấn mạnh hai điểm khác biệt rất đáng chú ý giữa khu vực TP.HCM (đặc biệt là Bình Dương cũ) và Hà Nội.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Thứ nhất là về giá cả. Ai cũng có thể cảm nhận rõ diễn biến giá bất động sản tại Hà Nội trong những năm gần đây, mặt bằng giá đã lên rất cao. Trong khi đó, tại TP.HCM và đặc biệt là khu vực Đông Bắc mới như Bình Dương cũ, giá mà các chủ đầu tư vừa đưa ra chỉ dao động khoảng 40-50 triệu đồng/m2, đây là một mức giá được xem là rất hợp lý trong bối cảnh hiện nay. Chính sự chênh lệch về giá này dẫn đến sự khác biệt rõ rệt về tính thanh khoản. Giá thấp đồng nghĩa với khả năng tiếp cận dễ hơn, dễ mua dễ bán, thanh khoản thị trường vì thế cũng cao hơn.

Thứ hai là sự khác biệt về chính sách bán hàng và ưu đãi của chủ đầu tư. Ở Hà Nội, nguồn cung hiện đang rất hạn chế nên các chủ đầu tư không cần triển khai quá nhiều chính sách ưu đãi để thu hút khách hàng, tất nhiên vẫn có, nhưng nhìn chung là không nhiều. Ngược lại, tại TP.HCM và đặc biệt là ở khu vực Đông Bắc đang có nguồn cung lớn hơn cầu do các nhà phát triển bất động sản đi trước đón đầu dòng khách hàng thì chính sách ưu đãi rất phong phú. Có thể kể đến các chính sách như hỗ trợ vốn, miễn phí quản lý, chiết khấu cao, và thậm chí, với nhà đầu tư lướt sóng, nếu xuống tiền nhanh thì gần như không mất gì trong ngắn hạn.

Phân tích cụ thể hơn, TS. Nguyễn Văn Đính cho hay, khu vực Đông Bắc TP.HCM đang chứng kiến xu hướng thay đổi rõ nét. Trong đó, bất động sản công nghiệp sẽ được tái cấu trúc đồng bộ, chất lượng, nhờ đó là điểm đến thu hút FDI và hình thành cộng đồng chuyên gia, kỹ sư, lao động tay nghề cao. Điều này kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở chất lượng cao.

Với bất động sản nhà ở, nhờ quỹ đất rộng, khu vực này sẽ là nơi xuất hiện các dự án nhà ở được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch, chú trọng yếu tố xanh, thông minh và tiện ích cao cấp. Phân khúc căn hộ trung và cao cấp dự báo sẽ đáp ứng tốt nhu cầu ở thực của nhóm cư dân tinh hoa, đặc biệt tại khu vực trung tâm tài chính, công nghệ cao.

“Dư địa và cơ hội tăng trưởng của thị trường phía Nam, đặc biệt là Đông Bắc TP.HCM đang lớn dần và sóng bất động sản cũng đang bắt đầu hình thành, thu hút sự chú ý của giới đầu tư. Nam tiến đang trở thành xu hướng tất yếu của các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn”, TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định.

Dự án La Pura - lựa chọn đầu tư đón “chân sóng” phía Nam

Giữa làn sóng đầu tư mạnh vào Đông Bắc TP.HCM, dự án căn hộ La Pura nổi lên nhờ vị trí mặt tiền Quốc lộ 13, pháp lý minh bạch, giá bán hợp lý và tiềm năng tăng giá cao.

Theo ông Lê Minh Tuấn, Giám đốc dự án La Pura, 6 cột mốc tăng giá đang hình thành xung quanh dự án như: mở rộng QL13, thông xe Vành đai 3, hoàn thiện Metro số 2 và đường ven sông Sài Gòn… Bên cạnh đó, dự án sở hữu hệ sinh thái sống “Urban Healing in Nature” cùng hơn 100 tiện ích “all-in-one” đáp ứng trọn vẹn nhu cầu sống hiện đại.

La Pura áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt, chỉ từ 300 triệu đồng đến khi nhận nhà, hướng đến giới trẻ và nhà đầu tư dài hạn. Mức lợi nhuận cho thuê tại khu vực đạt tới 7,5%/năm – cao nhất thị trường căn hộ hiện nay.