Bất động sản mở đường cho hệ sinh thái RWA, thúc đẩy kinh tế số Việt Nam

Mã hóa tài sản thực là đòn bẩy chiến lược để doanh nghiệp Việt Nam bước vào sân chơi toàn cầu với vị thế của người thiết kế luật chơi, chứ không chỉ là người tuân thủ và thực thi. Để hiện thực hóa cơ hội này, thị trường cần một hệ sinh thái đồng bộ - nơi tài sản, hạ tầng blockchain, dịch vụ tài chính số, thương mại và nguồn nhân lực cùng phát triển và kết nối chặt chẽ với nhau.

Hội nghị Mã hóa tài sản thực Việt Nam 2026 (Vietnam RWA Summit 2026) diễn ra trong hai ngày 18-19/7 tại Hà Nội, quy tụ hơn 5.000 đại biểu trong nước và quốc tế.

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí Bất động sản Việt Nam phát biểu khai mạc .

Sự kiện tập trung thảo luận các điều kiện để hình thành thị trường tài sản mã hóa và RWA tại Việt Nam, từ hoàn thiện thể chế, xây dựng hạ tầng vận hành đến bảo đảm an toàn hệ thống và mở rộng ứng dụng trong nền kinh tế thực.

Tiếp nối Phiên 1 về hoàn thiện thể chế và Phiên 2 về đột phá thanh khoản, an toàn thị trường, Phiên 3 diễn ra vào ngày 19/7 với chủ đề “Cơ hội dẫn đầu nền kinh tế 4.0” chuyển trọng tâm sang phát triển các lớp tài sản, dịch vụ và ứng dụng. Trong đó, bất động sản được đặt trong vai trò một lĩnh vực có tiềm năng đi trước, đồng thời kết nối với hạ tầng blockchain, dịch vụ tài chính số, thương mại điện tử và chiến lược phát triển nguồn nhân lực.

Bất động sản đi trước, nhưng phải bắt đầu từ tài sản đủ chuẩn

Phát biểu khai mạc, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh mã hóa tài sản thực chính là đòn bẩy chiến lược để doanh nghiệp Việt Nam bước vào sân chơi toàn cầu với vị thế của người thiết kế luật chơi, chứ không chỉ là người tuân thủ và thực thi.

“Chúng ta chịu nhiều bất lợi trong các cuộc cách mạng công nghiệp trước đây do xuất phát điểm thấp về hạ tầng vật chất và công nghiệp nặng. Nhưng trong nền kinh tế số, ranh giới đó đã bị xóa nhòa. Nếu chúng ta kịp thời làm chủ công nghệ, chuẩn hóa quy trình và xây dựng được lòng tin chiến lược, Việt Nam hoàn toàn có thể trở thành một trung tâm tài chính số của khu vực, thu hút dòng vốn thế hệ mới lưu chuyển vào nền kinh tế một cách an toàn và minh bạch”, ông nói.

Đại diện doanh nghiệp và chuyên gia tại phiên “Bất động sản Việt Nam trước làn sóng mã hóa: Cơ hội nào cho nhà đầu tư và doanh nghiệp?”.

Phân tích sâu về sự kết hợp giữa bất động sản và blockchain, ông Toan cho rằng đây là lĩnh vực có tiềm năng lớn để mã hoá lên on-chain nhưng đang đứng trước ba điểm nghẽn chính: ngưỡng vốn tham gia cao, thanh khoản thấp và quy trình giao dịch phức tạp, kéo dài.

Vì vậy, việc mã hoá giúp chia nhỏ giá trị tài sản, tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư tham gia với quy mô vốn phù hợp hơn, qua đó mở rộng khả năng giao dịch và tạo thêm một kênh tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. “Bản chất của RWA là xóa bỏ hoàn toàn sự bất đối xứng thông tin, cắt giảm tối đa chi phí trung gian và giải phóng nguồn thanh khoản khổng lồ đang bị đóng băng trong các tài sản vật chất”, ông Toan nhấn mạnh.

Tuy nhiên, công nghệ chỉ có thể phát huy hiệu quả khi đi cùng một khuôn khổ pháp lý rõ ràng và cơ chế bảo đảm niềm tin cho thị trường. Quyền lợi gắn với token cần được xác định cụ thể, đặc biệt trong các trường hợp phát sinh tranh chấp, giải thể hoặc chuyển nhượng tài sản gốc.

Đồng thời, phải bảo đảm sự tương ứng giữa tài sản thực và token trên blockchain, cùng các yêu cầu về an ninh công nghệ, bảo vệ dữ liệu và sự phối hợp giữa cơ quan quản lý, định chế tài chính với doanh nghiệp công nghệ. Đây cũng là chủ đề được các diễn giả phân tích sâu tại phiên thảo luận “Bất động sản Việt Nam trước làn sóng mã hóa: Cơ hội nào cho nhà đầu tư và doanh nghiệp?”.

Bà Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh, Giám đốc Thị trường Việt Nam, Công ty Công nghệ Tài chính Republic, cho rằng giá trị của RWA không nằm chủ yếu ở việc chia nhỏ một tài sản để bán cho nhiều người, mà ở khả năng mở rộng quyền tiếp cận những nhóm tài sản trước đây chỉ dành cho tổ chức hoặc nhà đầu tư có quy mô vốn lớn. Tuy nhiên, sản phẩm muốn tiếp cận dòng vốn quốc tế phải đồng thời tuân thủ quy định tại Việt Nam và tiêu chuẩn của thị trường mà nhà phát hành hướng tới.

Bà Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh, Giám đốc Thị trường Việt Nam, Công ty Công nghệ Tài chính Republic.

Từ góc độ tổ chức thị trường, ông Hoàng Việt Anh, Thành viên HĐQT CTCP Sàn giao dịch Tài sản mã hoá Sacom (SCEX), nhấn mạnh, trước khi phát hành sản phẩm, cần tiếp tục làm rõ cách xử lý tài sản cơ sở, quyền lợi của nhà đầu tư và khả năng chuyển đổi giữa token với tài sản đứng phía sau. Riêng bất động sản còn đặt ra những vấn đề như quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài và đơn vị tiền tệ được sử dụng khi thu hút vốn quốc tế. Khi hành lang pháp lý rõ ràng hơn, khả năng chia nhỏ và chuyển đổi tài sản mới có thể tạo ra thanh khoản thực chất.

Ở tầng phân phối, ông Đỗ Hữu Hưng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Thương mại Điện tử Việt nam (VECOM), CEO Accesstrade, nhấn mạnh nguyên tắc “Product First”. Thị trường cần bắt đầu từ những tài sản đã tạo ra giá trị và dòng tiền, có tính thanh khoản và minh bạch. Theo ông, đưa sản phẩm đến đúng đối tượng quan trọng hơn mở rộng số lượng người tiếp cận; giai đoạn đầu nên ưu tiên doanh nghiệp và những nhà đầu tư đã có kinh nghiệm về tài chính, chứng khoán hoặc tài sản số, sau đó mới mở rộng dựa trên dữ liệu về mức độ sẵn sàng của nhà đầu tư.

Còn theo ông Trần Việt Thắng, Phó Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Xây dựng Thủy lợi Lâm Đồng, các dự án hạ tầng cần nguồn vốn rất lớn, trong khi lợi ích thường lan tỏa cho toàn bộ nền kinh tế thay vì phản ánh trực tiếp vào tỷ suất sinh lời của từng công trình. Việt Nam đã có năng lực công nghệ để token hóa tài sản minh bạch, nhưng khả năng huy động vốn còn phụ thuộc vào chính sách và tầm nhìn dài hạn mà nhà đầu tư có thể nhìn thấy.

Khép lại phiên thảo luận, ông Phạm Nguyễn Toan đề xuất lộ trình “đi từ hẹp đến rộng”. Trước hết thí điểm với bất động sản dòng tiền hiện hữu, đã hoàn công và vận hành ổn định như tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại hoặc kho bãi logistics. Sau đó, thị trường có thể xem xét token hóa chứng chỉ quỹ REIT thay vì trực tiếp token hóa quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Trong giai đoạn sandbox, quy mô tài sản và đối tượng tham gia cũng cần được giới hạn để cơ quan quản lý có không gian quan sát, đánh giá rủi ro và điều chỉnh chính sách trước khi mở rộng.

Hệ sinh thái chỉ hình thành khi hạ tầng kết nối được với ứng dụng

Bên cạnh bất động sản, hệ sinh thái tài sản mã hoá cần sự tham gia của nhiều loại tài sản khác để tăng tính đa dạng cũng như thu hút thanh khoản, đồng thời phát triển hạ tầng blockchain, định danh số, ví, lưu ký, thanh toán và các dịch vụ tài chính hỗ trợ.

Tại phiên “Hệ sinh thái dịch vụ tài chính số Việt Nam: Từ nền tảng hạ tầng tới ứng dụng dịch vụ công - tư”, các trao đổi đi từ yêu cầu xây dựng hạ tầng blockchain quy mô quốc gia đến những ứng dụng có thể triển khai trong đời sống và hoạt động doanh nghiệp.

Đại diện các tổ chức công nghệ và tài chính tại phiên “Hệ sinh thái dịch vụ tài chính số Việt Nam: Từ nền tảng hạ tầng tới ứng dụng dịch vụ công - tư”.

Theo TS. Đỗ Văn Thuật, Giám đốc Giải pháp và Kiến trúc Blockchain, Công ty 1Matrix, hạ tầng quy mô quốc gia cần bảo đảm chủ quyền dữ liệu, an toàn, tính xác thực và minh bạch. Thay vì sử dụng một blockchain duy nhất cho mọi mục đích, một hạ tầng dùng chung phải phát triển kiến trúc đa chuỗi, kết nối với các mạng công khai và hệ sinh thái quốc tế. Trên nền tảng đó, truy xuất nguồn gốc hàng hóa và định danh số là hai nhóm ứng dụng có thể được triển khai sớm.

Mở rộng khả năng kết nối, ông Scott Lee, Giám đốc Quốc gia Hàn Quốc, Solana Foundation, cho rằng các tổ chức tài chính có thể khởi đầu trong môi trường blockchain được cấp quyền để đáp ứng yêu cầu về quyền riêng tư và tuân thủ, sau đó từng bước kết nối với mạng công khai. Với Việt Nam, ông nhấn mạnh dư địa phát triển hạ tầng thanh toán stablecoin, đặc biệt trong giao dịch xuyên biên giới, cùng nền tảng RWA giúp người dùng tiếp cận những tài sản trước đây khó tham gia.

Trong khi đó, ông Jeffrey Tchui, Giám đốc Điều hành, Giám đốc khu vực châu Á – Thái Bình Dương, Hashgraph, đặt trọng tâm vào hạ tầng riêng tại các trung tâm tài chính quốc tế, cơ chế sandbox và khả năng tương tác giữa các mạng lưới để hỗ trợ tiếp nhận nguồn vốn đầu tư nước ngoài.

Nguồn nhân lực kết nối công nghệ, pháp lý và thị trường

Từ những phân tích về bối cảnh, tiềm năng, cùng những nội dung thảo luận và chia sẻ chuyên sâu xuyên suốt 2 ngày làm việc, các chuyên gia đồng thuận rằng: để kết nối các lớp tài sản, hạ tầng và dịch vụ, đội ngũ triển khai chính là yếu tố nòng cốt. Công nghệ có thể được chuyển giao, vốn có thể được huy động trong thời gian tương đối ngắn, nhưng nhân lực có khả năng kết nối công nghệ, pháp lý và kinh doanh thì đòi hỏi một quá trình đào tạo dài hạn và bài bản.

Đây cũng chính là trọng tâm của phiên thảo luận "Kiến tạo nguồn nhân lực chất lượng cao cho nền kinh tế số", nơi các chuyên gia nhấn mạnh: blockchain cần được nhìn nhận như một lớp hạ tầng số có khả năng khai sinh những ngành nghề mới và tái định hình cách vận hành của nhiều lĩnh vực hiện hữu.

Đại diện giới chuyên gia, nhà trường và doanh nghiệp tại phiên “Kiến tạo nguồn nhân lực chất lượng cao cho nền kinh tế số”.

PGS.TS. Trần Mạnh Huy, Đại biểu Quốc hội Khóa XVI, Uỷ viên Ban chấp hành Hiệp hội Blockchain và Tài sản số Việt Nam, lưu ý việc đào tạo chỉ phát huy giá trị khi đi cùng hành lang pháp lý rõ ràng. Nếu những kiến thức và mô hình sinh viên được học chưa có cơ sở triển khai trong thực tế, khoảng cách giữa đào tạo và thị trường lao động sẽ tiếp tục tồn tại.

Khoảng cách này càng rõ khi tốc độ cập nhật của giáo trình thường chậm hơn thực tiễn công nghệ. Theo ông Huy, nhà trường cần phối hợp với doanh nghiệp trong thiết kế chương trình, cập nhật nội dung và đưa chuyên gia thực tế tham gia giảng dạy; tuy nhiên, những ràng buộc hiện nay về tiêu chuẩn người đứng lớp vẫn là một điểm nghẽn trong sự phối hợp giữa Nhà nước, nhà trường và doanh nghiệp.

Điều này đặt ra tính cấp thiết của việc đào tạo liên ngành. PGS.TS. Vũ Quốc Chiến, Phó Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Ngoại thương, cho rằng người học vẫn cần một nền tảng chuyên môn cốt lõi, sau đó bổ sung kiến thức từ các lĩnh vực liên quan. Thay đổi quan trọng không nằm ở việc đưa thêm một vài môn công nghệ vào chương trình, mà chuyển từ truyền đạt kiến thức sang rèn luyện khả năng nhận diện và giải quyết các vấn đề trong bối cảnh số, nơi công nghệ, kinh tế và pháp luật ngày càng gắn chặt với nhau.

ThS. Phạm Văn Hưởng, Chủ nhiệm Khoa Công nghệ Thông tin, Học viện Kỹ thuật mật mã chia sẻ tại sự kiện.

ThS. Phạm Văn Hưởng, Chủ nhiệm Khoa Công nghệ Thông tin, Học viện Kỹ thuật mật mã, đề xuất đào tạo bắt đầu từ bài toán thực tế, sau đó đi từ khai thác, ứng dụng đến cải tiến và làm chủ công nghệ lõi. Với blockchain, quá trình này cần gắn với mật mã, an toàn thông tin, truy vết, đa chuỗi và những hướng nghiên cứu mới như mật mã hậu lượng tử. Cách tiếp cận đó giúp người học không chỉ biết sử dụng công nghệ, mà còn có khả năng đánh giá và bảo đảm an toàn cho toàn bộ hệ thống.

Cơ hội của Việt Nam không chỉ nằm ở việc mã hóa thêm nhiều tài sản, mà ở khả năng xây dựng một hệ sinh thái có tài sản đủ chuẩn, hạ tầng phù hợp, dịch vụ đa dạng và đội ngũ đủ năng lực triển khai. Khi các cấu phần này được phát triển đồng bộ, tài sản mã hoá và RWA có thể trở thành một phần của quá trình huy động nguồn lực, đổi mới mô hình kinh doanh và nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế số.

Sự kiện còn còn có sự tham gia của PGS.TS. Phan Thanh Đức, Trưởng khoa Công nghệ Thông tin và Kinh tế số, Học viện Ngân hàng; ông Hairil Izwan Bin Isamuddin, Giám đốc khu vực Đông Nam Á, CompTIA; ông Nathan Ho, Nhà sáng lập kiêm CEO Onfa Fintech USA; ông Danchen Huang, Giám đốc Hợp tác Tổ chức, Antalpha RWAHub; bà Maria Phan, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn OpenLive, Nhà sáng lập nền tảng thương mại điện tử OBranding; TS. Nguyễn Hà Bằng, Giám đốc Điều hành nền tảng TMĐT OBranding… cùng các chuyên gia, nhà quản lý và đại diện doanh nghiệp trong lĩnh vực Web3, tài chính số, thương mại điện tử và đào tạo nguồn nhân lực.