Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp

Thị trường BĐS ghi nhận đà tăng trưởng tích cực

Đây là nhận định của các chuyên gia được đưa ra tại sự kiện công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý 3 & 9 tháng đầu năm 2025 với chủ đề “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp”, được Hội Môi giới BĐS Việt Nam chỉ đạo Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam tổ chức vào chiều ngày 16/10, tại Hà Nội.

Phát biểu khai mạc sự kiện, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, trên nền tảng kinh tế khởi sắc, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung, lượng giao dịch, giá bán.

Lễ công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý 3 & 9 tháng đầu năm 2025.

Riêng trong quý 3/2025, cả nước ghi nhận 1.501 doanh nghiệp BĐS mới được thành lập, nâng tổng số doanh nghiệp đăng ký mới trong 9 tháng đầu năm lên 4.090 đơn vị, tăng 18,7% so với cùng kỳ năm 2024. Tổng vốn đăng ký của các doanh nghiệp mới trong 9 tháng đạt hơn 334 nghìn tỷ đồng, tăng mạnh 60,5% so với cùng kỳ. Song song đó, quá trình đào thải tự nhiên cũng diễn ra rõ nét hơn khi 1.260 doanh nghiệp trong ngành phải giải thể, tăng 38,9% so với cùng kỳ. Nhìn chung, niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp vào triển vọng của thị trường địa ốc vẫn rất lớn, với số lượng gia nhập vẫn cao hơn đáng kể.

Trình bày báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý 3 và 9 tháng đầu năm 2025, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, trong quý 3, thị trường BĐS nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021-2024, tương đương gấp 2,4 lần so với quý 3 năm 2024.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung đạt khoảng 86.000 sản phẩm mới, trong đó căn hộ chung cư chiếm 63% (hơn 54.000 căn), gấp đôi cùng kỳ năm 2024, song cơ cấu vẫn nghiêng về nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao. Trong cơ cấu nguồn cung 9 tháng, tỷ trọng căn hộ mới có giá trên 50 triệu đồng/m² duy trì ổn định ở mức 63%. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ cao cấp có xu hướng giảm, còn 30%, thấp hơn 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ 2024, trong khi căn hộ sang trọng và siêu sang tăng nhanh lên 33%, tăng 19 điểm phần trăm so với 9 tháng năm 2024. Riêng Hà Nội và TP.HCM, khoảng 80% nguồn cung mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Giá cao nhưng vẫn “cháy hàng”

Về giá bán, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường BĐS VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, trong quý 3, toàn thị trường ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 66%, tăng 12 điểm % so với quý trước nhờ hàng tồn kho được giải phóng. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 77%, tương đương 27.000 giao dịch, tăng 23%. Giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ chung cư, chiếm hơn 66%, với tỷ lệ hấp thụ 81%, trong khi phân khúc thấp tầng cũng ghi nhận kết quả khả quan, tỷ lệ hấp thụ đạt 60%.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương với hơn 58 nghìn giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Với phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu của người mua BĐS thứ 2 trở lên.

Ông Lê Đình Chung cho biết, giá các sản phẩm nhà ở lần đầu mở bán tiếp tục “neo” cao, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp. Giao dịch thứ cấp trở nên sôi động do sản phẩm sơ cấp có giá cao và chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, khiến người mua chuyển hướng sang hàng chuyển nhượng. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế vẫn hạn chế bởi nguồn hàng có sẵn khan hiếm, phần lớn chủ sở hữu không có nhu cầu bán, còn nhà đầu tư giữ hàng chờ giá tăng.

Tại Hà Nội, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh kéo giá toàn thị trường lên cao, nhiều dự án căn hộ ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn, đặc biệt ở các khu đô thị có hạ tầng và tiện ích đồng bộ. Trong khi đó, tại TP.HCM, đà tăng giá căn hộ tiếp tục lan rộng, tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quanh các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm và mặt bằng giá hợp lý. Cuối quý 3, làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, khiến nhiều dự án “nổi sóng”, thậm chí tăng giá tới 5% chỉ trong một tuần.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) phát biểu tại sự kiện.

Chỉ số giá phản ánh mức biến động giá bán bình quân của kỳ (thời điểm hiện tại) so với kỳ gốc (Q1/2019) của các dự án trong tập mẫu dự án được VARS chọn lọc và quan sát cho thấy, trong Quý 3/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư. Theo sau là TP. Đà Nẵng, trong khi TP. HCM cũng ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể ở cả giá bán. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng lần lượt là Tp Hà Nội (96,2%), Đà Nẵng (72,6%) và Tp HCM (56,9%).​

Trong đó, giá bán trung bình CHCC trong tập mẫu trong quý 3/2025 tại Hà Nội đạt mức trung bình 78,9 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5,0% so với quý trước. Tại TP. Hồ Chí Minh, mức giá bán bình quân đạt 81,6 triệu đồng/m2.

Tại TP. Đà Nẵng, giá bán bình quân đạt mức 67,4 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7% so với quý trước. Trong giai đoạn 2019-2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP. Hồ Chí Minh. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự xuất hiện của nhiều dự án mới được chào bán với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng trước đó, góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.​

Kết luận Báo cáo, bà Phạm Thị Miền nhận định, mặc dù liên tục ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc, tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang đối mặt với tình trạng chưa sạch điểm nghẽn và bất cập: (1) Giá BĐS tăng cao và nguy cơ với thị trường; (2) mất cân đối cung - cầu; (3) Tín dụng BĐS tăng cao, tăng nhanh; (4) Thông tin phân tán, thiếu đồng bộ và minh bạch; (5) Hành lang pháp lý. Những hạn chế này nếu không được tiếp tục tháo gỡ kịp thời, sẽ cản trở sự phát triển ổn định, bền vững của ngành và ảnh hưởng tới tăng trưởng chung của nền kinh tế.