Bộ Tài Chính họp báo thường kỳ Quý II /2024: Yêu cầu VPS ngừng mô hình đầu tư bất động sản vốn 10.000 đồng

Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi phát biểu tại buổi Họp báo thường kỳ Quý II /2024

Theo Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi, khi đưa thêm quy định mới về thuế hay sắc thuế mới, Bộ Tài chính phải có đánh giá toàn diện về tác động, tính khả thi. Bởi việc đánh thuế với giao dịch vàng không chỉ tác động trực tiếp lên các đối tượng giao dịch mà còn nhiều mặt khác.

Bộ Tài chính sẽ tiếp thu đề xuất và báo cáo cơ quan có thẩm quyền thực hiện đánh thuế giao dịch vàng theo hướng phù hợp.

Trước đó, trong cuộc họp của Ngân hàng Nhà nước với các chuyên gia kinh tế trao đổi về chính sách quản lý thị trường vàng và sửa đổi Nghị định số 24/2012/NĐ-CP ngày 3/4/2012 về Quản lý hoạt động kinh doanh vàng, nhiều ý kiến cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần sớm kiến nghị Bộ Tài chính xây dựng các chính sách thuế đối với thị trường vàng.

Theo đó, việc áp dụng các chính sách thuế đối với thị trường vàng trong nước sẽ góp phần giảm bớt nhu cầu vàng của một số bộ phận nhà đầu tư và thị trường, đặc biệt đối với những người mua vàng với mục đích đầu cơ, tích trữ, thao túng giá vàng. Giải pháp này có thể ảnh hưởng tâm lý của người tiêu dùng, khiến người dân chuyển sang các kênh đầu tư khác và giúp kiểm soát giá vàng.

Bên cạnh đó, việc áp dụng thuế sẽ bảo đảm công bằng trong hoạt động kinh doanh vàng và tạo môi trường kinh doanh lành mạnh. Nhiều chuyên gia cho rằng hiện nay, các lĩnh vực chứng khoán, bất động sản đều đang áp dụng thuế thu nhập cá nhân, do đó, hoạt động mua bán vàng cũng nên áp dụng chính sách thuế phù hợp.

Hiện nhiều quốc gia trên thế giới đều áp dụng quy định đánh thuế khi mua bán vàng vật chất. Với hoạt động mua bán vàng trên các sàn giao dịch hàng hóa, chứng khoán thì nộp thuế như giao dịch chứng khoán. Chẳng hạn, tại Pháp khi bán vàng, chủ sở hữu sẽ nộp thuế 11% trên tổng số tiền bán hoặc nộp 36,2% trên mức lãi. Tuy nhiên, người có vàng sẽ được miễn thuế khi bán, nếu nắm giữ từ 22 năm trở lên.

Còn tại Việt Nam, người dân mua bán vàng gần như không phải chịu bất cứ loại thuế phí gì. Với chính sách thuế đang áp dụng đối với doanh nghiệp kinh doanh vàng, theo đại diện Tổng cục Thuế, doanh nghiệp đang đóng thuế giá trị gia tăng được khai theo tháng hoặc theo quý.

Về hồ sơ khai thuế, doanh nghiệp có nhiều hoạt động kinh doanh trong đó có hoạt động mua bán, chế tác vàng, bạc, đá quý thì phải lập hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng riêng cho hoạt động mua bán, chế tác vàng, bạc, đá quý.

Bên cạnh đó, cơ sở kinh doanh vàng bạc, đá quý khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo phương pháp doanh thu - chi phí hoặc theo phương pháp tỷ lệ trực tiếp trên doanh thu như các doanh nghiệp khác. Trên cơ sở đó nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định.

Lãnh đạo Ủy ban Chứng khoán cho biết đã có buổi làm việc với VPS và yêu cầu công ty này ngừng các hoạt động phân phối chứng chỉ hay chia nhỏ bất động sản để bán cho nhà đầu tư.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết pháp luật chưa có quy định cấm, nhưng cần dừng lại để cấp quản lý có những đánh giá toàn diện. Ảnh: Nam Khánh.
Liên quan tới hình thức bất động sản chia nhỏ giá trị, chia sẻ tại họp báo thường kỳ quý II của Bộ Tài chính, ông Bùi Hoàng Hải - Phó chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) - cho biết pháp luật chứng khoán hiện chưa có quy định cụ thể nào về phương thức đầu tư bất động sản này.

Tuy nhiên, UBCKNN cũng đã nắm được thông tin liên quan và đánh giá đây là loại hình khá nhiều rủi ro.

Yêu cầu ngừng mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ

Cơ quan quản lý cho biết ở thị trường nước ngoài đã có những quy định cụ thể để kiểm soát và hạn chế rủi ro từ loại hình kinh doanh này, tuy nhiên ở Việt Nam vẫn chưa có.

Gần đây, hình thức "bất động sản chia nhỏ" do Công ty Chứng khoán VPS hợp tác với CTCP Fnest triển khai gây chú ý. Theo đó, giá trị bất động sản được chia thành các cổ phần đầu tư, được gọi là "Fnest". Trong mỗi đợt mở bán, một Fnest có mệnh giá sơ cấp là 10.000 đồng.

Ví dụ, một bất động sản được định giá 10 tỷ đồng sẽ được chia thành 1 triệu Fnest, nhà đầu tư có thể mua vào từng phần nhỏ, từ đó có thể hưởng lợi từ sự tăng giá trị của bất động sản và các hoạt động khai thác, quản lý.

"Sau khi nắm được thông tin, UBCKNN đã có buổi làm việc với VPS và yêu cầu đơn vị này ngừng các hoạt động phân phối cổ phần hay chia nhỏ bất động sản để bán cho nhà đầu tư", ông Hải chia sẻ.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết Bộ Tài chính cũng đã có chỉ đạo đối với Ủy ban Chứng khoán.

Ông Chi khẳng định hiện pháp luật chưa có quy định cấm, nhưng trên góc độ là cơ quan quản lý Nhà nước thì UBCK có nhiệm vụ giám sát chặt chẽ các hoạt động của các công ty chứng khoán.

"Việc cung cấp dịch vụ của các doanh nghiệp này phải nằm trong lĩnh vực và ngành nghề được cấp phép kinh doanh. Nếu nằm ngoài phạm vi này thì sẽ phải dừng lại để cấp quản lý có những đánh giá toàn diện", ông Chi nhấn mạnh.

Các sản phẩm bất động sản chia nhỏ đang được giới thiệu trên Fnest.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Khảo sát trên ứng dụng VPS SmartOne, danh mục bất động sản hiện vẫn đang được mở bán trên nền tảng này và đa dạng từ biệt thự, shophouse cho đến căn hộ chung cư.

Và khi tham gia vào việc mua bán bất động sản theo hình thức chia nhỏ, nhà đầu tư sẽ phải trả một khoản phí giao dịch là 30 đồng cho mỗi Fnest.

Hiện tại, tính năng Fnest trên nền tảng VPS SmartOne có 9 mã bất động sản đã được bán ra và tất cả đều trong trạng thái "đã bán hết". Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn có thể tham gia vào giao dịch thứ cấp tương tự như giao dịch cổ phiếu.

Fnest giới thiệu rằng khi đầu tư vào mô hình này, nhà đầu tư có thể nhận được lợi nhuận hàng tháng từ việc cho thuê bất động sản và có thể rút tiền từ tài khoản của mình bất cứ lúc nào.

Đồng thời, nhà đầu tư không cần phải lo lắng về việc cho thuê hay rao bán bất động sản vì Fnest sẽ hợp tác với các công ty quản lý bất động sản để tối ưu hóa hiệu quả vận hành.

Thêm vào đó, các bất động sản sẽ được định giá lại mỗi 3 tháng bởi một công ty định giá độc lập. Khi giá trị tài sản được định giá cao hơn, giá trị của các phần Fnest mà nhà đầu tư đang sở hữu cũng sẽ tăng theo. Khi bất động sản được bán, lợi nhuận sẽ được chia đều cho các nhà đầu tư dựa trên số lượng Fnest mà họ nắm giữ.

Thực tế, mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ đã được nhiều ông lớn triển khai trước đó nhưng chưa thực sự phổ biến rộng rãi.

Hay như trước đó, tỷ phú Phạm Nhật Vượng cũng thành lập CTCP Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (VMI JSC), với mục tiêu hỗ trợ các nhà đầu tư vốn nhỏ có cơ hội tham gia vào thị trường bất động sản và phát triển thị trường thứ cấp nhằm tăng thanh khoản và giá trị cho các bất động sản của Vinhomes.

Theo đó, VMI JSC sẽ đầu tư một số lượng nhất định các bất động sản sẵn có hoặc hình thành trong tương lai của Vinhomes, sau đó chia giá trị bất động sản thành 50 phần. Các khách hàng của VMI có thể tham gia đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Các nhà đầu tư hợp tác với VMI JSC sẽ được công ty chứng nhận quyền tài sản và được phân chia lợi nhuận phát sinh từ quyền tài sản này tương ứng với tỷ lệ đầu tư.

Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là một xu hướng mới phù hợp với các nhà đầu tư nhỏ lẻ và thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, mô hình này cũng có rủi ro về pháp lý và thanh khoản.

Về phía VPS, công ty chứng khoán này khẳng định việc hợp tác với Fnest được tuân thủ theo các quy định pháp luật, VPS quản lý và đảm bảo dòng tiền của khách hàng. Đối với các vấn đề về pháp lý của sản phẩm, tính pháp lý của dịch vụ sẽ do bên đối tác Fnest chịu trách nhiệm.

"Sản phẩm chúng tôi bán thực chất là đã có nhà cụ thể, có sổ đỏ cụ thể và được định giá bởi công ty thẩm định có uy tín chứ không phải hình thức đầu tư theo token", đại diện VPS nói.